Veelgestelde vragen WOZ/OZB

Home > Inwoners > Veelgestelde vragen WOZ/OZB

Veelgestelde vragen WOZ/OZB

Algemeen:
Wat is de Wet WOZ?
Wat is de Waarderingskamer?

Waardebepaling
Hoe is de waarde van mijn pand bepaald en vastgesteld?
Wat is een onroerende zaak?
Wat betekent “waarde in het economische verkeer”?
Wat is een “waardepeildatum”?
Wat is een tijdvak?
Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
Mijn pand stond er nog niet op de peildatum Hoe kan de waarde getaxeerd zijn?
Wat moet ik doen als de waarde van mijn huis daalt of stijgt, of ik verhuis?

WOZ-beschikking / WOZ-waarde:
Wat is een WOZ-beschikking?
Wie krijgt een WOZ-beschikking?
Wat staat er in de WOZ-beschikking?
Blijft de WOZ-beschikking ook geldig als ik ga verbouwen?
Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?
Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?

Taxatieverslag:
Wat is een taxatieverslag?
Wie ontvangt een taxatieverslag?

Bezwaar en beroep:
Hoe kan ik bezwaar aantekenen tegen de WOZ-beschikking?
Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de Inkomstenbelasting?

Overige vragen:
Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen?

Wat is de Wet WOZ?
Vanaf 1995 geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken. Dit systeem is vastgelegd in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Op grond van de Wet WOZ bepaalt elke gemeente periodiek de waarde van alle onroerende zaken die binnen de gemeente liggen.
Vroeger hanteerden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet WOZ heeft hier een einde aan gemaakt. Vanaf het belastingjaar 1997 gaan ook de waterschappen en het Rijk uit van de waarde van een onroerende zaak zoals die door de gemeente is vastgesteld.
De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat door de gemeente continu vastgoedgegevens moeten worden verzameld en geregistreerd. U kunt hierbij onder andere denken aan informatie over verbouwingen en vraag- en verkoopprijzen.

Wat is de Waarderingskamer?
De Waarderingskamer is een onafhankelijk toezichthoudend orgaan dat als taak heeft de uniformiteit van de taxaties te waarborgen. Dit betekent dat de gemeenten aan de Waarderingskamer moeten rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en openbare voortgangsrapportages.
Meer informatie over de waarderingskamer vindt u op www.waarderingskamer.nl

Waardebepaling:
Hoe is de waarde bepaald en vastgesteld?
Het uitgangspunt van de Wet WOZ is, dat een onroerende zaak wordt gewaardeerd alsof het pand leeg, zonder hypotheek en zonder andere zakelijke rechten zou kunnen worden verkocht en alsof het pand onmiddellijk in gebruik te nemen zou zijn. Dit is de waarde in het economische verkeer.
Voor de taxatie van woningen wordt gekeken naar de prijs van woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dit geldt ook voor huurwoningen die worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht.
Voor bedrijven geldt de waarde in het economische verkeer of, als die hoger is, de gecorrigeerde vervangingswaarde. De waarde in het economische verkeer wordt bepaald aan de hand van huurcijfers. De vervangingswaarde is het bedrag dat nodig zou zijn als het pand opnieuw gebouwd zou worden. Dit bedrag moet worden gecorrigeerd voor technische veroudering (afschrijving wegens leeftijd) en functionele veroudering (economische afschrijving). De aldus berekende waarde van het pand vormt samen met de waarde van de grond de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. De gecorrigeerde vervangingswaarde geldt in het algemeen voor panden die zelden worden verkocht (ziekenhuizen, bejaardenhuizen, overheidsgebouwen, scholen, industriële complexen en dergelijke).

Wat is een onroerende zaak?
Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, garages, bedrijfspanden en bouwkavels met panden in aanbouw.

Wat betekent “waarde in het economische verkeer”?
Uitgangspunt van de Wet WOZ is dat een onroerende zaak wordt gewaardeerd alsof het pand leeg, zonder hypotheek en zonder andere zakelijke rechten zou kunnen worden verkocht en alsof het pand onmiddellijk in gebruik te nemen zou zijn. Dit is de waarde in het economische verkeer.

Wat is een “waardepeildatum”?
De gemeente moet elk jaar van de binnen de gemeentegrenzen gelegen onroerende zaken de waarde vaststellen.
In de Wet WOZ staat dat de waarde voor 2017 vastgesteld moet worden op een datum die een jaar voor het WOZ-tijdvak ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. Als waardepeildatum voor het WOZ-tijdvak 2017 geldt dus 1 januari 2016.Dat betekent, dat uitgegaan wordt van de waarde die uw woning, bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2016 had.

Wat is een "tijdvak"?
De periode waarin dezelfde waardepeildatum wordt gehanteerd, wordt aangeduid met het begrip tijdvak. Voorheen was het tijdvak een periode van vier jaar. Vanaf 2005 kwam er een nieuw tijdvak, dit liep van 2005 tot en met 2006.
Sinds 1 januari 2007 hebben we te maken met een jaarlijkse waardering en hierdoor ook een tijdvak van één jaar.

Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van marktanalyse. Dit houdt in dat de ontwikkelingen op de markt aan de hand van gerealiseerde verkopen worden geanalyseerd. Hiervoor vraagt de gemeente inlichtingen bij nieuwe eigenaren van woningen. Daarnaast beschikt de gemeente zelf al over veel andere gegevens van de onroerende zaak, zoals oppervlakte, inhoud, bouwjaar, buurt e.d.
De waarde wordt dus bepaald op basis van zowel de objectgegevens als de marktsituatie. Omdat de taxateur deze gegevens tot zijn beschikking krijgt, hoeft hij niet elk pand te bezoeken.

Mijn pand stond er nog niet op de peildatum, hoe kan het getaxeerd zijn?
Hoewel uw pand na de waardepeildatum is opgeleverd, wordt toch gekeken wat een dergelijk pand op de peildatum waard zou zijn geweest.
De waarde is bepaald door uw pand te vergelijken met panden die toen al wel bestonden en die lijken op dat van u. De WOZ-waarde van uw pand in 2017 is dus altijd gebaseerd op de waarde die het pand zou hebben gehad op 1 januari 2016.

Wat moet ik doen als de waarde van mijn huis daalt of stijgt of ik verhuis?
Het kan voorkomen dat de waarde van uw woning tijdens het WOZ-tijdvak aanzienlijk stijgt, bijvoorbeeld door een grondige verbouwing. De stijging of daling van de waarde leidt echter niet tot een tussentijdse wijziging van de WOZ-waarde in 2017. Een waardestijging of -daling naar aanleiding van een verbouwing, aanbouw, sloop of andere wijziging wordt in 2018 meegenomen als de waarde opnieuw wordt vastgesteld. Wanneer u verhuist binnen de gemeente, kunt u voor uw nieuwe eigen huis de WOZ-beschikking opvragen. Deze beschikking geeft dan dezelfde waarde aan als de beschikking die aan de vorige eigenaar is verzonden.

Wat is een WOZ-beschikking?
De WOZ-beschikking wordt op een document met de gecombineerde aanslag gemeentelijke belastingen vastgesteld.
Een WOZ-beschikking is een officieel document van de gemeente waarmee de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld en waartegen in beginsel binnen een wettelijke termijn bezwaar mogelijk is.
De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen, door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting (IB) en de vennootschapsbelasting (Vpb), en door de Waterschappen bij de waterschapsomslag gebouwd.
De WOZ-beschikking staat vermeld op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen.
Vanaf 1 januari 2007 wordt de beschikking jaarlijks verzonden. In 2017 ontvangt u dus ook weer een WOZ-beschikking.

Wie krijgt een beschikking?
De Wet WOZ raakt bijna alle eigenaren van woningen en niet-woningen en alle gebruikers van niet-woningen. Dit zijn dus de belanghebbenden. Zij ontvangen aan het begin van een tijdvak een gecombineerde aanslag/WOZ-beschikking.
Als belanghebbende voor het eigendom wordt gezien degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Dit houdt in dat als een beperkt recht rust op een zaak (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfpacht) de beperkt gerechtigde als belanghebbende wordt gezien. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, dan zal de beschikking aan de juridische eigenaar worden toegezonden.
Deze genothebbende (belanghebbende) wordt bij de uitvoering van de Wet WOZ meestal aangeduid als de eigenaar, maar dat kan bijvoorbeeld ook een erfpachter zijn.
Wanneer een niet-woning in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, dan wordt een gecombineerde aanslag/WOZ-beschikking gestuurd aan "degene die aan het begin van het tijdvak de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt".
Zijn er meerdere eigenaren (belanghebbenden) van een onroerende zaak of meerdere gebruikers van een niet-woning, dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende.

Gebruikers van woningen
Door de afschaffing van het gebruikersdeel van de OZB op woningen met ingang van 1 januari 2006, hebben gebruikers, waaronder huurders, geen belang (meer) bij de WOZ-waarde. Gebruikers van woningen ontvangen daarom vanaf 2007 geen OZB-aanslag meer maar wel een WOZ-beschikking.

Wat staat er in de WOZ-beschikking?
In de beschikking staat vermeld:
a. op welk pand/onroerende zaak de beschikking betrekking heeft;
b. welke waarde is vastgesteld;
c. van welke waardepeildatum wordt uitgegaan;

Blijft de WOZ-beschikking ook geldig als ik ga verbouwen?
Een waardestijging of -daling naar aanleiding van een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging wordt pas in het volgend kalenderjaar meegenomen.

Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?
Als u eigenaar bent van een tweede woning of van ander onroerend goed, geldt de WOZ-waarde op gelijke wijze voor de OZB en de waterschapsomslag gebouwd als bij de eerste woning.

Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
In de gemeente wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).
Er zijn twee soorten OZB:
• een eigenarenbelasting, opgelegd aan de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter);
• een gebruikersbelasting, opgelegd aan de gebruiker, meestal de hoofdbewoner van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een huurder).
De tarieven van de OZB worden met ingang van 1 januari 2009 berekend naar een percentage van de waarde van de onroerende zaak. In onze gemeente gelden aparte tarieven voor woningen en niet-woningen.

Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht de gegevens van uw pand (naam, adres, woonplaats van eigenaar en/of gebruiker en waarde) aan de Belastingdienst te verstrekken. De Belastingdienst gebruikt deze gegevens voor de controle van uw aangifte voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Ook wordt de waarde van de eigen woning vergeleken met de waarde die voor de vermogensrendementsheffing wordt aangegeven.
In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt met name voor bij boerderijen, woon/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.

Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?
Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht de gegevens van uw pand (naam, adres, woonplaats van eigenaar en/of gebruiker en waarde) aan het Waterschap te verstrekken. Het Waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de zogenaamde omslag gebouwd, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.
Naast de omslag gebouwd heffen de Waterschappen ook de omslag ongebouwd, met de oppervlakte als heffingsmaatstaf. De meeste onroerende zaken die in de omslag ongebouwd worden betrokken zijn vrijgesteld in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld weilanden die bedrijfsmatig gebruikt worden), zodat hiervoor geen WOZ-waarde vastgesteld hoeft te worden.

Wat is een taxatieverslag?
Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast het adres van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt het soort object (bijvoorbeeld rijwoning), het bouwjaar en de inhoud van het object. Daarnaast wordt melding gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling.
Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Als het om een woning gaat dan vermeldt het taxatieverslag verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, scholen, etc) geeft het taxatieverslag de opbouw van de taxatie weer (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

Wie ontvangt een taxatieverslag?
Belangrijk voor u om te weten is dat het taxatieverslag van uw pand niet aan derden wordt verstrekt. Wel is het zo dat een belanghebbende het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak kan opvragen indien hij kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende komt voort uit de door hem te betalen belasting in verband met de onroerende zaak. Dit betekent bijvoorbeeld dat zowel de eigenaar als de gebruiker van een object een taxatieverslag kunnen aanvragen.
Taxatieverslag: Balie of Web-winkel (betaling voor ontvangst) € 5,75; Schriftelijk, per e-mail, telefonisch op op elke andere wijze (betaling achteraf) € 13,85.
Via het WOZ-loket is het mogelijk kosteloos een taxatieverslag af te drukken.

Hoe kan ik bezwaar aantekenen?
Wanneer u het niet eens bent met de op het gecombineerde biljet genoemde waarde, kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking daartegen bezwaar maken. Als u op 1 januari geen eigenaar of gebruiker was van het pand dat op de beschikking genoemd is, kunt u eveneens bezwaar maken. U moet in uw bezwaarschrift aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking.
Als uw bezwaar niet wordt toegewezen, kunt u in beroep bij de Belastingkamer van de Rechtbank. Voor de behandeling van een beroepschrift moet u griffierecht betalen.

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen?
Uit verkoopcijfers van het Kadaster blijkt dat de woningprijzen tussen de vorige waardepeildatum 1 januari 2015 en de huidige waardepeildatum 1 januari 2016 landelijk is gestegen.
ook in de gemeente Sint Anthonis is de gemiddelde verkoopprijzen van woningen gestegen.

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting?
Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, wordt door de Belastingdienst beschouwd als een "bron van inkomen" en valt in box I van het nieuwe belastingstelsel. Als u een eigen woning heeft, moet u een bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde. Bij nieuwbouw ontvangt u ook een WOZ-beschikking van het object in aanbouw. Voor de inkomstenbelasting moet u soms al eerder de waarde opgeven, bijvoorbeeld voor een voorlopige teruggave in verband met hypotheekrenteaftrek. Als de gemeente voor uw nieuwbouwwoning nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven, dan moet u zelf de waarde schatten. U moet hierbij uitgaan van de waarde die de woning op 1 januari 2016 zou hebben gehad.

Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangspercentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Daarbij worden de volgende bouwstadia onderscheiden:

appartement eengezinswoning
ruwe laagste vloer complex gereed 10%
ruwe begane grondvloer gereed 20%
ruwe vloer appartement gereed 25%
alle ruwe verdiepingsvloeren gereed 40%
dak (complex) waterdicht 60% 60%


Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op 1 januari.

Meer informatie over de inkomstenbelasting vindt u op www.belastingdienst.nl of via de belastingtelefoon, 0800 - 0543 (gratis).